“Sono un cittadino straniero, come posso fare per comprare una casa in Italia?”
Scriviamo questo articolo per dare una risposta a questa ed altre domande che ci vengono fatte spesso da cittadini stranieri che intendono acquistare una casa in Italia e non sanno come fare.
Cercheremo di creare una guida semplice ed essenziale, con tutti i passaggi principali che si devono affrontare per giungere a quello che per molti è il sogno di una vita: acquistare una casa nel “bel paese”.
Nello specifico tratteremo le modalità di acquisto relative agli immobili in Toscana, zona di nostra specifica competenza. Salvo casi particolari, tutte le indicazioni sono comunque applicabili anche ad abitazioni situate in altre parti d’Italia.
Dunque vediamo tutto ciò che c’è da sapere per comprare una casa in Italia quando si è cittadini stranieri, passo per passo.
INDICE
- PER INIZIARE
- DI COSA HO BISOGNO
- PASSAGGI NECESSARI PER L’ACQUISTO
- POSSO COMPRARE CASA ANCHE DALL’ESTERO?
- QUANTO COSTA L’ACQUISTO DI UNA CASA?
- QUALI SONO LE SPESE DI MANTENIMENTO?
PER INIZIARE
La prima cosa da chiedersi è la più scontata, ma non per questo la risposta è la più semplice: che casa voglio comprare?
Ogni acquirente ha infatti le proprie esigenze, che lo porteranno a selezionare una determinata zona di preferenza e delle caratteristiche precise che la casa dovrà avere. Parliamo ad esempio della vicinanza al mare, alla campagna, del numero di stanze, della presenza di giardino, della vista e così via.
Una volta chiarite le idee, oltre a controllare i vari annunci presenti sul web, consigliamo sempre di rivolgersi direttamente ad un professionista immobiliare. L’agente, oltre ad avere l’esperienza per gestire una compravendita con clienti internazionali, può anche proporvi, una volta conosciute le vostre esigenze, case in anteprima che non sono ancora presenti sul web, ma che si trovano già all’interno della sua agenzia.
Il primo passaggio è quindi quello fondamentale.
DI COSA HO BISOGNO
Una volta individuato l’immobile, vediamo cosa serve per poter comprare una casa in Italia se siamo stranieri.
Un accordo bilaterale tra i Paesi
Per i cittadini facenti parte della Unione Europea non ci sono particolari restrizioni per l’acquisto di un immobile in Italia.
Il discorso invece cambia quando parliamo di acquirenti Extra Comunitari. In questo specifico caso, per poter procedere all’acquisto di un immobile, c’è bisogno che le rispettive Nazioni abbiano sottoscritto un Accordo Bilaterale per il commercio e gli investimenti. Questo accordo serve a garantire che i cittadini di entrambe le Nazioni possano, liberamente e con eguali diritti, fare affari nella reciproca Nazione.
È possibile verificare se esistono degli accordi tra l’Italia e le varie Nazioni Extra Europee in questi archivi del Ministero degli Esteri:
Il Codice Fiscale Italiano
Il codice fiscale è un particolare codice composto da 16 caratteri alfanumerici, unico per ogni individuo, necessario in Italia per registrare e controllare dati rilevanti per il fisco. Nel nostro caso specifico è indispensabile da subito per registrare i contratti e pagare le relative imposte. Il codice fiscale è necessario per tutti gli stranieri, anche per i cittadini della Comunità Europea.
Il codice fiscale può essere richiesto dai cittadini stranieri, Europei oppure Extra Comunitari, direttamente ad uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate presenti sul territorio Italiano, oppure anche dall’estero. In questo caso bisognerà rivolgersi al Consolato Italiano presente nel proprio Paese di appartenenza.
PASSAGGI NECESSARI PER L’ACQUISTO
Individuato l’immobile, verificata la presenza degli accordi bilaterali tra i due paesi ed ottenuto il codice fiscale, è possibile avviare la trattativa per l’acquisto.
Proposta di acquisto
Per iniziare la trattativa, è necessario innanzitutto sottoscrivere una proposta di acquisto, nella quale vengono inseriti tutti i dati dell’acquirente, del venditore e dell’immobile, insieme alle clausole per l’acquisto. Parliamo quindi principalmente di informazioni riguardanti il prezzo offerto, la durata della proposta, la modalità e le scadenze dei pagamenti, la data entro la quale effettuare l’atto definitivo e così via.
Questa proposta potrà essere accettata dal venditore, oppure rifiutata. Nel primo caso si otterrà quindi un vero e proprio contratto che vincola le parti, nel secondo caso si dovrà rivedere l’offerta e cambiare alcuni parametri della proposta per andare in contro alle esigenze del venditore.
Contratto preliminare
Molto spesso con immobili di modesto valore, all’accettazione della proposta di acquisto si conclude già un contratto preliminare, al quale seguirà direttamente il contratto definitivo.
Ci sono però alcuni casi in cui le parti hanno la necessità di stringere un accordo ulteriore per definire meglio i dettagli della compravendita prima dell’atto definitivo. Questo è detto appunto contratto preliminare.
Spesso questo accordo prevede il pagamento di un’ulteriore somma di denaro prima del saldo finale dovuto al rogito.
Rogito – Atto definitivo
L’acquisto di un immobile si conclude dal Notaio. In questa sede viene pagato il saldo del prezzo, firmato il contratto e ceduto il possesso dell’immobile attraverso la consegna delle chiavi della casa.
Registrazione e trascrizione
Ogni contratto stipulato tra acquirente e venditore deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto viene normalmente effettuata dall’Agente Immobiliare o dal Notaio.
La trascrizione viene effettuata invece esclusivamente dal Notaio una volta firmato il contratto definitivo. Solo dopo la trascrizione si diventa effettivamente proprietari dell’immobile.
POSSO COMPRARE CASA ANCHE DALL’ESTERO?
La risposta è sì.
È possibile comprare una casa in Italia anche dall’estero, senza dover venire fisicamente a firmare il contratto definitivo.
Questa operazione può essere effettuata attraverso l’utilizzo della così detta “procura”. Un atto notarile con il quale è possibile incaricare una terza persona che si trova in Italia ad acquistare per nostro conto un immobile.
La procura viene preparata dal Notaio Italiano, inviata all’acquirente straniero che deve firmarla davanti ad un Notaio nella propria Nazione. Poi deve far applicare una “postilla” alla procura che la certifichi. La postilla può essere richiesta al proprio Segretario di Stato oppure dall’Ambasciata Italiana, a seconda del Paese.
QUANTO COSTA COMPRARE CASA IN ITALIA?
È impossibile dare una risposta precisa a questa domanda senza conoscere tutti i dettagli dell’immobile che si intende acquistare. Possiamo comunque dare delle indicazioni generali su quelle che sono le spese previste:
- La registrazione di un contratto ha un costo fisso di € 232,00.
- Le tasse per l’acquisto sono diverse se la casa viene acquistata come “prima casa”, cioè dove viene trasferita la propria residenza, oppure come “seconda casa”, quindi per vacanze o periodi brevi di permanenza. Ci sono delle imposte fisse e delle imposte che invece variano in base al valore catastale dell’immobile.
- Le spese di mediazione variano in base al prezzo di vendita.
- Le spese notarili variano in base al valore dell’immobile ed alla tipologia di compravendita.
Una volta individuata la casa da comprare saremo comunque in grado di fornire un preventivo preciso e dettagliato di tutte le spese sopra indicate.
QUALI SONO LE SPESE DI MANTENIMENTO?
Le spese fisse da pagare una volta diventati proprietari di una casa in Italia, sono diverse e spesso variano in base al valore dell’immobile. Vediamole nel dettaglio:
- IMU: è la tassa annuale sulla proprietà e varia in base al Comune dove si trova la casa ed al suo valore catastale.
- TARI: è la tassa annuale sui rifiuti. Anche questa varia in base alla casa ed al Comune dove è situata.
- CONSORZIO DI BONIFICA: è un piccolo contributo annuale per la manutenzione del territorio.
- UTENZE: le bollette di acqua, luce e gas variano ovviamente in base alla quantità consumata. Possiamo comunque indicare a grandi linee quello che sono le spese fisse che devono comunque essere pagate anche in caso di consumi pari a zero. Sono da considerare circa € 200/anno per ogni contatore energetico a disposizione.
CONCLUSIONI
Questo articolo vuole essere un aiuto per tutti coloro che intendono avvicinarsi all’acquisto di una casa in Italia, attraverso la spiegazione semplificata di quelli che sono i passaggi fondamentali necessari. Una piccola guida per dare una conoscenza generale del procedimento di compravendita a partire dalla ricerca dell’immobile fino al rogito.
Non dimentichiamoci che acquistare un immobile è comunque una tra le operazioni più importanti e complesse da fare e che risulterebbe impossibile definire semplicemente con una guida.
Invitiamo quindi chiunque possa essere interessato ad intraprendere questo percorso a contattarci per poter ricevere l’assistenza necessaria per comprare casa accompagnati da un team competente e professionale.
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